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一线房价太高有泡沫?其实调控之后,二线城市更危险!

顶尖思维     2016-10-28   RSS
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调控之后,各地楼市有所降温,首先是成交量萎缩了,其次,价格下降虽然有数字游戏的成分在里面,但是至少涨得没以前那么疯了。

国家统计局最新公布的十月份前半个月的数据显示,深圳房价出现了今年首次环比下跌,一些观点认为一线城市的房价最危险。可是,明源君的看法恰恰相反。相比二线城市,一线城市的房价反而安全一些,危险的是二线城市!


调控之后,各地楼市有所降温,首先是成交量萎缩了,其次,价格下降虽然有数字游戏的成分在里面,但是至少涨得没以前那么疯了。

国家统计局最新公布的十月份前半个月的数据显示,深圳房价出现了今年首次环比下跌,一些观点认为一线城市的房价最危险。可是,明源君的看法恰恰相反。相比二线城市,一线城市的房价反而安全一些,危险的是二线城市!

二线城市的工作机会吸引力依然不够,高素质人才还能青睐一线城市


前不久,明源君在《没有一个人才,会因为高房价逃离北上广深》里面提到的一个核心观点是,年轻人(注意,明源君说的是年轻人,结婚生子,特别是小孩要上学了之后,情况会复杂一些)是否留在一个城市,跟房价关系不大,主要是看这座城市里有没有合适的工作机会。


选择二线城市的毕业生占六成,但重点高校毕业生更倾向于一线


明源君曾指出,郑州的房价疯涨,西安的却涨不起来是因为西安的名校云集,大学生一毕业就杀到了北上广深,房价自然很难涨。而郑州以及周边大学的毕业生大多留在本地工作和结婚生子,房价自然更容易涨。

文章发布后,有一些郑州的网友表示“震惊”和“伤心”,不过最后还是承认,如果自己毕业于名校的话,刚毕业的时候一定会到一线城市闯一闯。

如果说,此前明源君提到的更多是一个个小面,那么智联招聘的大数据则将一个个小面拼凑在了一起,提供了一个全景图。

智联招聘的《2015大学生就业力诊断报告》显示,六成大学毕业生首选二线城市就业。不过,这并不意味着“北上广深”真的降温了!因为,统计数据还显示,重点高校、特别是211和985高校的毕业生仍然更倾向于一线城市及沿海城市,去年广东省大学毕业生流入率高达15.8%(流入率=流入人数/总流动人数)!

鉴于大学毕业生最看重的前三项指标为“晋升机会”“同事关系”“培训机会”,最不看重的是“他人认可”“管理他人”和“工作稳定”。不难看出,毕业生更多关注自身发展,而非稳定,因此,重点院校的毕业生选择一线城市一点也不让人奇怪。

高素质的人才拥有更强的创新能力,更高的生产力,创造更多的财富,从而给资产(包括房子)提供更好的支撑。


去年以来一直被大肆宣扬人口净流出的上海,人才净流入率最高


今年,《2015年上海市国民经济和社会发展统计公报》公布,舆论顿时哗然。因为根据公报的数据,2015年末,上海外来常住人口数减少了14.77万人,同比下降1.5%。这是上海15年来首次出现外来常住人口负增长的情况!一时之间,唱衰上海的声音不绝于耳。

不过,明源君认为,就像中国的经济一样,数量增长固然要看,但同时也要看质量。一个接受过高等教育的尖端技术人才的生产力,比一般工厂流水线上的工人,至少要高几倍甚至十倍八倍几十倍。这意味着,即便总体是净流出,只要流出的是低技能的人群,而流入和留下的是高技能的人群,就没问题。上海其实就是这样。

根据猎聘大数据研究院的数据,今年前三个季度,上海人才净流入率最高,达6.38%;其次是北京、杭州、深圳,人才净流入率分别为4.97%、1.63%、1.07%。北上深的房价不用说,杭州的房价在G20之后也经历了一轮暴涨,但人才净流入率依然领先,可见真正的人才并不会因为高房价而放弃在大城市更好的工作机会和发展前景。

相比之下,二线城市就要差得多。9个上榜的二线城市中,除了除杭州、成都、南京这三个城市,其余六个二线城市的人才净流入率都是负数,西安以-0.34%垫底,这不仅说明了不少二线城市依然留不住人才,而且也印证了此前明源君提到的,名校毕业生更倾向于到一线城市打拼。


来源:猎聘大数据研究院

二线城市留不住人,既有历史的原因,也面临着创新能力不足的问题。下面,明源君将从现实和未来两个角度分别阐述。

二线城市中,除了杭州,其他房价暴涨城市的经济增长只能说还凑合


二线城市中,除了杭州,其他房价暴涨城市的经济状况只能说还凑合


对比才能产生差距。通过将二线城市中的佼佼者杭州与其他二线城市——特别是房价涨幅极高,但是经济运行不如杭州的城市,即可以看出,为何说这些二线城市的房价比一线城市更危险。


杭州的信息产业发展迅猛,助力经济高速发展,而且内驱力很强


我们先看一下今年以来房价同样涨得很快(当然,比四小龙苏州、厦门、合肥以及南京要慢)的杭州,其跟一线城市差不多。

因为阿里巴巴、蚂蚁金服、浙江网商银行、同花顺、同盾科技等企业,杭州的信息产业以及互联网金融产业都名列全国前茅,而且增速极快(如下表)。前三季度,信息经济实现增加值1865.8亿元,增长23.1%,高于GDP增速13.1个百分点,占GDP的24.0%!


来源:杭州市统计局、明源地产研究院

而根据猎聘的大数据,在今年三季度全行业企业人才需求排名中,互联网行业排名第一,企业人才需求占比达34.05%!互联网行业的薪水普遍较高,需求量又大,杭州吸引大量的人才一点都不让人奇怪。



来源:猎聘大数据研究院

从总量上来看也十分惊艳。今年前三季度,全国GDP增速是6.7%,而杭州地区则是10%,持续6个季度保持两位数增长,高于全国、全省3.3和2.5个百分点,连深圳都望尘莫及!

截至9月末,杭州市高新技术企业、科技型中小微企业分别为2534家和6069家;新增境内外上市企业4家、“新三板”挂牌企业155家、浙江股份交易中心挂牌企业27家。发明专利申请量增长42%,发明专利授权量增长32.7%!同时,前三季度,杭州的社会消费品零售额增长10%,内驱力十分强!


如此,就形成了一个良好的,能够正向循环的生态。因此,未来如果说哪个城市一定会挤掉广州,跻身新的四大一线城市,绝不会是郑州(尽管郑州不少地王的楼面价已经超过广州房价均价),而会是杭州!


苏州、南京等城市,过剩产能严重,其实是戴着一副锁链在跳舞


通过猎聘研究院大数据可以得知,今年前三季度,苏州处于人才净流出状态,具体数据是0.34%。

苏州是中国外资制造企业最大的聚集地之一,跟东莞、深圳比较类似。改革开放以来,经济高速增长,而且当地政府也很重视引入人才。

明源君记得,当年苏州到学校去招聘应届毕业生,宣讲人员称,211或985学校的毕业生进入他们企业,每个月还可以享受政府提供的500块钱人才补贴,补贴会持续三年!当时,大家都觉得苏州市政府有钱,大气!

可是,最近几年,随着厂房租金、人工成本等的提高,外资逐渐撤离中国(以今年前三季度为例,苏州全社会固定资产投资为负3.1%,注册外资金额减少32.6%,实际利用外资金额减少14.4%),导致苏州的工业数据也迅速变差,去年以及今年前三季度都是负增长(如下图)。旧的优势快速丧失,新的增长点却还没有起来,令人担忧。缺乏好的就业机会,自然难以留住人才。明源君有个在苏州的朋友最近都在问深圳有没有适合他的工作。


来源:苏州统计局、明源地产研究院

再来看四小龙之一的南京,根据统计公报,2015年南京的工业增加值3395亿,增幅8%。而令人惊讶的是,期间规模以上工业企业主营业务总收入1.1万亿,较2014年下降5.3%。

跟苏州一样,南京的工业也表现不佳。2015年南京亏损工业企业达502家,占全部2703家企业的18.6%。相较之下,2015年全国亏损工业企业4.9万家,占全国37.4万家企业的13.1%。南京的企业亏损面竟然比全国还高出了5.5个百分点!而2014年的情况也不乐观,当年南京亏损企业490家,占全部2668家企业的18.4%。

之所以这么多企业亏损,工业总产值还能够增长8%,在于其过剩产能还在运行。2015年南京的钢材产量1404万吨,增产6.8%;汽油产量608万吨,增产19.1%。

2015年南京的工业投资额减少了3.7%,从亏损的工业中逃离出来资金去了房地产。2015年南京的房地产开发投资暴增了27%!这使得南京一下子就陷入到了房地产依赖之中。今年上半年,南京市财政收入为621亿元,而出让土地成交总金额已高达630亿元,截至今年8月底,南京土地出让金总额位列全国第二,高达770亿元,比2015年全年只差2亿元!



来源:南京统计局、明源地产研究院

苏州同样如此,前8个月的土地依赖指数(土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入100%)高达82.6%,而2015年这个指数为40.58%。苏州前8个月的土地出让金为966.7亿元!

房地行业也是高薪行业,楼市火爆也会增大对人才的需求,但正如上面所说,其对人才的需求远没有互联网和金融行业多。而且,相较于一线城市,二线城市对房地产人才的需求也处于弱势地位。上面提到的南京和苏州,今年三季度对房地产人才的需求分别是3.42%和2.10%,而北上广深分别是12.92%、12.64%、6.20%和8.20%!如果你自认为自己是人才,你会选择去哪里呢?

没有外在人才流入的城市,创新往往乏力,因此未来经济也不太乐观


没有外部人才流入的城市,创新往往乏力,未来的经济也不会太乐观


如果说中国经济是全球经济过去几十年里最大的IP,那么,深圳经济就是中国经济最大的 IP。


深圳和硅谷的科技创新及经济奇迹,来源于其接纳了大量的移民


当初,有人在描述硅谷的时候说过这样一句话:“这里,就是未来”。最近一两年来,明源君越来越多的听到知名教授、投资人、乃至于官员说:“深圳,这里就是中国的未来”!

深圳为什么这么牛?各路专家学者有各种各样的解读,比如特殊的政策,特别的优惠等,可是中国的经济特区有5个,为何只有深圳发展这么好?

明源君认为,这源于深圳是一座移民城市。这是深圳与硅谷最大的相似点。两个地方“外来务工人员”(未来则是人才)数量大大超过了原住民。深圳只有40万人左右的原住民。剩下都差不多2000万(常住人口+流动人口)都是外来的移民。

同样,硅谷超过10亿美元的公司,有一半以上的创始人来自外国外移民,如果算上像扎克伯格这样的本国外来人口,比例会更大。美国的一项调查表明,在科技产业作出“有意义及可市场化创新”的人士中,有超过1/3是外国移民,另有10%本地出生的创新人士,双亲至少有一方在海外出生,这意味着移民占创新人口近一半的比重!


二线城市吸纳外来人口,特别是人才的能力弱,创新自然差很多


2008年金融危机之后,深圳经历过痛苦的几年,但是腾笼换鸟之后,现在一大批高新科技企业崛起,因此被誉为中国最有创新活力和前途的城市。

为啥移民多的城市创新能力强?

第一移民的人通常本身就是一些不安于现状的人,他们离开家乡来到新的城市,目的就是要改变自己的人生。

第二移民本身都非常年轻,不怕失败,创业的机会成本低,创业失败也不怕丢脸。

第三移民城市破除了在原有固化社会里面复杂的人际关系和层级概念,建立了一种全新的秩序。

其实毗邻波士顿的128号公路旁,也曾诞生过很多创业型公司,而且波士顿拥有哈佛、麻省理工等世界一流大学,毗邻的纽约还是世界金融中心,却依然在和硅谷的竞争中却败下阵来。一个重要原因就是新英格兰地区固化的人口结构使移民和美国其他地区的年轻人很难融入当地。

同为特区的厦门、珠海、汕头、海南和没有深圳发展得好,就是因为当地固有的风格和阶层很难被打破。

明源君举一个例子,明源君的一个朋友大学毕业之后被潮州的一家上市公司录用,但去了一两周就落荒而逃,因为那一两周里,除了工作时间,他只在大街上听到两个小学生说普通话,其余都是他听不懂的潮汕话。

以上当然是比较极端的例子,但是当地的文化确实会影响一个人的归属感。南京、苏州、郑州这样的城市,有历史积淀,文化底蕴深厚,但是这样的优势,在吸引人才方面或许恰恰处于弱势。因为沉淀久了,有精华,也有很多糟粕。


作者:明源地产研究院副主编 艾振强。


二线城市房价涨幅大,盲目介入更危险

近日,中国指数研究院发布了《4月中国房地产指数系统百城价格指数报告》,4月新建住宅平均价格环比涨幅前十位分别是惠州、昆山、中山、厦门、苏州、廊坊、南京、珠海、东莞、武汉等二线城市。看到这样的数据,很多投资者或许会认为,二线城市房价涨幅扩大,将预示着楼市分化形势减弱,未来楼市会全面开花,是在二三线城市囤积房产的好时机了。

  对这样的想法,笔者只想说:且慢!二线城市房价涨幅超过一线城市带来的对楼市走势的预判,可能与投资者们美好的想法恰恰相反:未来房价将再次进入拐点,2017年或将下滑。

  一个例子:昆山房价的美丽预期与无力现实

  为什么这么说呢?笔者常说,以史为鉴可知兴替;而经济恰恰又是周期性很强的一种活动。那么,回顾一下某地区经济发展的历史,便可知未来是否可期。

  2009年,昆山一套花园洋房最高曾涨到过每平米一万元;然而,到了2013年后,该套物业跌破开盘价,在2014年时候,这套房每平米不到6500元。为什么会与投资者的预期有这么大的差距?原因很简单:供大于求。当昆山源源不断的新楼盘拔地而起时,投资者有没有想过,谁会来这里住呢?

  首先,认为上海人为了改善居住环境来这里住的想法太天真。从上海市区到昆山,短短50多公里基本需要1个半小时以上;高铁和地铁,算上公交车等时间,也是需要至少1个小时的,价格也并不划算。

  其次就昆山本地的人而言,也分两类。一是昆山土生土长的人,不多,都有自己房子,从来都不是昆山房地产的主力;一是由位于昆山的众多的外资企业吸引而来的外来打工者,但他们的购买力又跟不上房价的涨幅。

  此外,中介的反馈也值得参考。就拿刚才那个花园别墅为例,5年之后的居住率仅为1/3,且基本都是附近打工的。那些别墅,如今已经沦为了小卖部、公司仓库等等。

  拐点叠加,房价后劲儿缺乏

  2010年劳动年龄人口占总人口的比重达到顶点74.53%,随后开始走下坡路;而这部分人恰恰是购房的主力军,因此,刚需拐点将出现。此外,老龄化趋势已成定局,二胎政策又反响平平,加之大幅放缓的人口流动速度,更让刚需购房对房价的推动力开始减弱,人口红利结束。

  2011年,中国城镇化率达到51.27%,突破50%的拐点,意味着城镇化将由加速推进进入减速推进的时期。众所周知,2010年之前房地产价格上涨与城镇化快速推进息息相关。如今城镇化进程减速,对于房地产的影响则更严重的。

  另外,房价收入比高高在上,让居民购房压力增加;从这个角度看,未来无助于释放刚性需求带来的对房价上涨的推动力。

  值得一提的是,房价过快上涨,将导致局部市场形成上涨预期,容易让投资者误判房市,只看到未来收益的可能性,却没有看到风险的叠加。由此,热钱过多流入房地产,对于经济转型是不利的;无法突破现有经济模式对于收入增长的困局,居民收入没有显著提升,也就不会有对房价形成有力支撑。

  综上而言,看似固若金汤的一线城市房价也会被市场所累,开始疲软;二线城市房价稍有起色就被投资者追捧,难道未来会比一线城市的房价还坚挺吗?当房价一路高歌的时候没有人愿意卖,看似房价的上涨仅仅是无法消费的财富意淫;房产投资的目的绝对不是像股票那样低吸高抛,仅仅把希望寄托于房价的上涨是不科学的;守株待兔的最终结局是猎人饿死在树下,而投资购房更不能坐等买房赚差价的落伍思维!


来源:网络

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