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调控这3年,杭州每年出让2000多亿土地,但新房库存还只够卖1年

层楼2019年10月9日

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不管是不是巧合,杭州重启调控的这三年,土地市场最为扎眼。

2017年,2230亿土地,全国第二。2018年,2498亿土地,称冠全国。如果今年第四季度再来300亿的土地,杭州还能再度刷新去年的记录。

毕竟前9个月,杭州卖地还是全国第一(2223亿),甩开上海(1306亿)、北京(1224亿)一大截。

为什么这几年杭州土地市场如此“高歌猛进”?

首先,亚运会的建设,急需要土地款补贴财政。其次,从源头上加大土地的供应量,有利于缓解新房价格的上涨。

但最最重要的是,当下的杭州,已成为全国优质网红城市。其发展前景,让更多的开发商愿意重仓于此。

地,因此也卖得出价钱。

或许有人担心,这样一来,新房库存会不会因此急剧上涨?

未必!

虽然杭州最近几年土地出让金很高,但体量其实并不算很大。以2018年为例,杭州土地出让总体量3021万㎡,在全国40个热点城市中,只能排第12位,远低于重庆(7371万㎡)、郑州(6922万㎡)、宁波(5416万㎡)。

其中,住宅体量大约1280万㎡,按照套均100㎡计算,大概是12.8万套供应量。而去年杭州十区大约成交了11.9万套住宅。

两项数据相较,基本持平。

如果把每个城市看做一支股票,那么地价就是市场对其质地评估后,所反映出来的价格体现。

从这个角度看,在当下的中国,杭州毫无疑问,是最绩优的“城市股票”之一。


 PART 1

这只“绩优股”的业绩,在调控的这三年,出现了明显的井喷。

土地市场是楼市的底层逻辑,就好比猪肉价格决定了红烧肉售价。当猪肉的价格上涨时,没有一块红烧肉能够幸免。

从2016年开始,每一场土拍,几乎都会消灭杭州楼市的一处地价洼地。同时,也消灭一处房价洼地。

打开3年前与最新的板块地价地图,差异显而易见。

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典型板块3年间地价变化(点击放大查看详情)

3年前,申花地价刚刚从不到2万元/㎡跳涨到34023元/㎡。而现在,申花已经有了3宗4万+的地块

申花房价也从武林邸的45000元/㎡,涨到了如今的54000元/㎡。

当时地价还不到6000元/㎡的大学城北,如今的地价是16480元/㎡。曾经100万还能买到一套精装的78㎡小户型,现在的入门高层总价也早已翻倍。

已经出过4次万人摇的良渚,地价从7559元/㎡,上涨171%,成功越过2万元/㎡大关

但要业绩不透支,能维持长时间平稳增长,就必须从源头上控制住地价过快上涨。

有关部门给发烧的杭州土地市场开出了两张药方:

一道 “外敷”——不断调整土地竞价方式,设置各种拿地门槛,控制土地溢价。

一道“内服”——加大土地供应量,缓解市场饥渴,从根本上改变供需关系。

PART 2

相比限购、限贷,3年里,杭州土地政策变动最频繁

原因很简单,很多时候连“官宣”都不需要,直接在挂牌文件里加几行,就可以被解读成一套全新的政策。

2016年9月20日,杭州重启限购后的第3天,新街两宗地块拍出了300%+的溢价率。新街地价直接翻了六倍,从2000元/㎡直接冲到12760元/㎡

这就是后来的君奥时代和翡丽公园,后期最高卖到了2万1左右的单价。

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16年9月,萧山新街、市北土拍现场

新街拍地不到一周之后,杭州国土资源局发布公告,调整竞价方式,以期给过热的土地市场降温。

溢价满100%,1个月内付清土地全款;溢价满120%,1个月内付清全款,现房销售;溢价满150%,不再报价,除全款和现房外,再竞投配建养老设施面积。

同时,主城区紧急叫停了2宗已挂牌地块的出让。

当天,杭州还公布了年内主城区具备出让条件的所有土地,共35宗2289亩,其中涉宅用地26宗

由于设置的门槛比较高,当时土拍新政触发的次数也很有限。开发商比照着119.9%的上限定格报价,现房销售和配建养老设施这两条,一直没有被真正触发。

所以,这一版的土地新政被业内群嘲为“板蓝根”——在你已经感冒发烧时,喝板蓝根并没有什么用处。


PART 3

果不其然,2017年农历年后的第一场土拍,杭州土地市场就又炸了锅。萧山市北两宗宅地拍出3万+的价格,“萝卜干”直接变“人参”

当天晚上,杭州紧急升级土地新政:溢价率满50%,现房销售;溢价率满70%,不再报价,竞报自持;竞报自持达到100%,竞报配建养老设施。

触发门槛大大降低,杭州出现了大量自持的地块。

更有甚者,有5宗商地自持100%。宏立在大江东拿下的一宗涉宅地,也全部自持。相当于盖完了房子不出售,全部靠后期运营获利。

但直到今天,杭州大大小小的开发商们,恐怕也没想好自持部分到底该怎么玩。一个成型的案例也没有。有的项目卖完了房子,任务就算完成了。后期自持该怎么办?完全没有想法。

2017年7月,土地出让规则中“溢价50%须现房销售”的条款删除了。几乎同时,杭州开始增加住宅地块中配建公租房的比例。

“短命”的现房政策虽然只维持了4个月,却产生了30宗现房销售地块,其中涉宅地块20宗

事实上,现房销售在两年内无法形成有效供应。直到今年,才陆续上市。

上河宸章是杭州首个现房销售项目,成功收获杭州楼市第13个万人摇。

东澜府、悦东方、都会钱塘3个现房项目动作较快,有希望在年内上市。

毙掉“现房销售”的同时,杭州发布了三年土地供应计划。十区计划出让631宗土地,总出让面积3.5万亩。三年内,市区每年稳定推超100宗住宅用地。

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2017-2019年杭州供地计划

另一边,杭州开始推出纯租赁用地,以超低的价格把地块卖给地方国企,用来打造人才专项租赁用房。

在普通商品房项目中,配建公租房这一措施也落实了起来短短两年,全杭州已经规划超百万㎡的公租房。

一些3万+、4万+的准豪宅地块当中,居然也配建了10%比例的公租房。

土拍溢价率的调整也从未停止。2017年9月,余杭率先把土地溢价上限从70%降低到了50%。半年以后,主城、萧山封顶溢价也调整至50%。今年4月,杭州土地调整封顶溢价至30%。

PART 4

今年7月,杭州土地市场正式开启“双限”时代:所有地块在挂牌之时就有了明确的售价数字,精确到毛坯均价,最高均价以及精装修价格。

我找了几个开发商投拓口的朋友聊了聊,不管是国企还是民企,不管是浙系还是闽系,几乎都有同一个共识:“双限”以后不用博弈预期了,未来2-3年的杭州房价基本不再有想象空间

从最近的土拍结果来看,开发商确实比上半年冷静了很多。先有东新宅地3%溢价率成交,后是九堡宅地零溢价率爆冷。

尤其是九堡宅地,最终只拍出了16986元/㎡,比隔壁余杭乔司还便宜。有人说,这是主城区土地市场的“至暗时刻”

主城区优质宅地无一封顶的,反而是瓜沥、新塘、仁和等偏远板块的宅地拼到了自持阶段。一方面是因为起价低,另一方面是从限价倒推,仍然有盈利的空间。

一直被视为拿地风向标的万科,也重出江湖。要知道,万科上一次在杭州拿宅地,已经是14个月前的天空之城。

“双限”一出,相当于发完牌就把牌面摊开,明着打。空间越来越小,那房企拿地怎么玩?拼方案,拼成本,拼底线。

前几年最流行的“高低配”强排方案,基本上是行不通了。最近挂牌出让的地块,最高价只能是均价的1.1倍,小高层尚且有一定的余地,叠墅、洋房就难了。

接下来,只有地块本身容积率比较低,才有可能做出低密产品。

我的朋友W先生,多年奋斗在投拓口,他告诉我,“以前做方案考虑利润最大化,现在该考虑排布最经济型,比拼企业对灰色空间的利用。

什么是排布最经济型?

举个例子,同等总面积情况下,小户型数量越多,房源套数越多,开发商所需要配建的车库、车位数量也越多。而地下车库的造价成本很高,开发商就会找到综合排布的最低成本方案。

此外,还要考验开发商的成本控制。资金成本、营销成本、集采成本低的企业,在拿地的时候就更有优势。

PART 5

在过去的市场发展过程中,越大的企业越有优势

无论是土地储备还是资金层面,企业规模化发展之后,产品能力以及盈利能力都会越来越强。

正如W先生所说:“现在拿地,就看公司能接受的最低利润。上市公司,大型房企,只求做个流水,在个别地块不期待赚钱的,就越容易拿到地。

现状让中小房企在土地市场上进一步失语。

最近一段时间,在杭州土拍市场上比较活跃的企业,也基本上都是规模较大的头部企业。

尤其是资金成本比较低的央企国企和港资企业。

最近3个月,新世界、新鸿基、香港置地在杭州土地市场都有所斩获。又比如保利、金隅、西房,虽然规模有差别,但都是央企、国企,有硬实力背书。

还有滨江。2018年,滨江的整体融资成本为5.8%,在民营房企中明显有优势。

除此之外,一些靠实业起家的企业如苏宁、新希望、美的等,开始在杭州土地市场崭露头角。

相比花钱大手大脚惯了的房地产企业,制造业更擅长成本控制,能从一个螺丝、一个钉子去控制成本。这也就意味着,在双限时代,成本优势能够让他们在拿地时,拥有更大的喊价余地。

有报道说,今年全国已经有300多家房企破产。接下来,我们会送别越来越多“小而美”的企业。

二八定律依然有效,资源永远只会朝头部集中。


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